Ao adquirir um imóvel, por vezes o comprador se depara com uma surpresa nada agradável: cobranças de taxas de condomínio que ficaram pendentes antes da aquisição. Surge então a dúvida: quem é o responsável por pagar essa dívida, o antigo dono ou o novo comprador?
O Código Civil, no artigo 1.345, é claro: quem compra o imóvel passa a responder pelas dívidas condominiais, inclusive as anteriores à transmissão da posse. Isso acontece porque essa é uma obrigação chamada propter rem, ou seja, está ligada ao imóvel, não à pessoa. Na prática, a cobrança normalmente será direcionada a quem consta como atual proprietário no registro imobiliário. Por isso, o condomínio pode cobrar do novo proprietário, mesmo que ele não tenha contribuído para a inadimplência.
Ainda assim, a situação pode ser mais complexa. Imagine um caso em que o comprador tomou posse do imóvel, mas ainda não registrou a transferência de propriedade. Nesse cenário, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 886, decidiu que o comprador pode ser responsabilizado pela dívida, desde que ele tenha se imitido na posse e o condomínio tenha sido formalmente informado da transação. Ou seja, mesmo sem o registro, a posse e a ciência do condomínio são suficientes para justificar a cobrança.
Além disso, os contratos de compra e venda costumam prever cláusulas que atribuem ao vendedor a responsabilidade por eventuais débitos anteriores à entrega do imóvel. Nessas hipóteses, o comprador que for cobrado pode buscar ressarcimento do antigo proprietário por meio de ação regressiva, especialmente se for possível comprovar que a dívida surgiu antes da imissão na posse.
Por isso, a realização de uma análise jurídica cuidadosa é essencial antes da conclusão da compra de um imóvel. Avaliar certidões atualizadas, entender o histórico do bem e notificar formalmente o condomínio são medidas fundamentais para garantir segurança na transação.
Ter o apoio de um advogado desde o início da negociação é a melhor forma de evitar dores de cabeça no futuro e proteger seu patrimônio.
