Comprou um imóvel e não tem a escritura definitiva? Já ouviu falar em Adjudicação Compulsória?
Imaginemos a seguinte situação: João firmou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel vendido por José. Porém, por diversos motivos, não lavraram a escritura definitiva e, consequentemente, não houve o registro no cartório de imóveis competente. Passados anos do ato praticado, João pretende vender o imóvel, contudo, para isso precisa regularizar seu registro junto ao cartório de imóveis. mas já não tem qualquer contato com o vendedor, não sabe seu paradeiro para que as partes possam assinar a escritura de compra e venda.
Casos análogos ao descrito acima são mais comuns do que imaginamos e com o passar do tempo fica cada vez mais difícil encontrarmos o vendedor por conta própria para resolvermos a situação. Além disso, também é muito comum as situações em que, após anos da operação, uma das partes faleça, inviabilizando a assinatura da escritura de compra e venda. Ficando os herdeiros com o ônus da regularização.
Um dos caminhos viáveis para a resolução da problemática pode ser a Adjudicação Compulsória. Mas será que todos podem lançar mão deste instituto? Quais são os seus requisitos?
A adjudicação compulsória é uma ferramenta utilizada a regularização do registro do bem no cartório de imóveis quando não se tem o documento exigido para tal (ex.: a escritura de compra e venda), podendo ser adota pelo procedimento judicial ou extrajudicial.
Os documentos essenciais para que se inicie uma adjudicação compulsória são: documento escrito, público ou particular, de manifestação de vontade (os mais usuais são a promessa de compra e venda ou cessão de direitos) e os comprovantes de quitação da dívida. Podendo, ainda, serem exigidos outros documentos a depender do procedimento adotado, se judicial ou extrajudicial.
No que diz respeito ao procedimento judicial, a diferença estratégica se encontra na possibilidade de deferimento da gratuidade de justiça, embora o prazo estimado da resolução por este formato seja mais demorada, principalmente pela exigência de citação da parte adversa. Logo, esse mecanismo é preferencialmente utilizado nos casos em que exista um litígio entre as partes.
Já o procedimento extrajudicial é uma novidade para todos. Foi implementado à dinâmica das regularizações imobiliárias a partir do segundo semestre de 2023 , tendo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentado o seu procedimento através do Provimento nº 150. O procedimento ganhou em celeridade, mas esbarra, em muitos casos, no elevado valor dos custos cartorários.
Em ambos os casos, não é obrigatório que o documento que manifesta a vontade de alienar o imóvel esteja registrado na matrícula do imóvel.
No caso narrado inicialmente, João apresentou o contrato de compra e venda juntamente com os comprovantes de pagamento para que seu advogado possa aconselhá-lo sobre a melhor via, levando em conta os aspectos de tempo, custo e efetividade da medida adotada.
Se você já se deparou com situações como essa ou já a prevê em sua vida, busque ajuda profissional para analisar e organizar os documentos da operação, permitindo a construção da melhor estratégia possível para regular a sua propriedade.
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