Inicialmente, destacamos que a locação de imóveis urbanos é regida pela lei nº 8.245/91 e caso ela seja omissa em algum ponto, as regras do Código Civil e do Código de Processo Civil deverão ser aplicadas.
Antes de adentrarmos ao tema específico, é necessário termos em mente que o locador não pode reaver o imóvel antes do prazo estipulado sem que haja um justo motivo.
E quais seriam esses motivos? A lei os prevê, e o principal deles é a quebra de uma das cláusulas contratuais por parte do locatário. Seja por não pagamento dos aluguéis e encargos ou por qualquer outra, como por exemplo desrespeito às normas condominiais.
Outro motivo, porém, agora alheio a vontade das partes contratantes (locador e locatário), é por determinação do Poder Público em imóveis que necessitam de reparos urgentes.
Feita essa breve introdução quanto a impossibilidade do locador reaver seu imóvel no período estabelecido no contrato agora vamos nos limitar ao tema central: Denúncia Vazia.
A denúncia vazia é um instituto importante para retomada do imóvel pelo locador que por vezes não é observado no momento da elaboração do contrato locatício, principalmente quando este não está bem assessorado. Ela permite que o locador retome a posse do seu imóvel sem que haja qualquer motivo para tanto.
Na primeira hipótese, para que o locador lance mão deste instrumento deve se observar três requisitos: contrato escrito, ter prazo de no mínimo 30 meses e que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado.
O primeiro requisito é de fácil compreensão, a locação não pode ter sido ajustada de forma verbal. As cláusulas contratuais precisam estar ajustadas por escrito, ou seja, locador, locatário e duas testemunhas devem assinar o contrato.
O segundo requisito é o que muitos locadores deixam de observar. Muitas vezes por não terem interesse de ficarem atrelados a contratos por mais de 12 meses. Contudo, quando analisamos minuciosamente as vantagens desse tipo de contrato entendemos que essa é a melhor forma para quem deseja ter seu imóvel alugado. Isso porque após os 30 meses o locador poderá reaver seu imóvel independente de justificativa. Tem a faculdade de simplesmente retomá-lo e deixá-lo vazio, fechado, sem nenhuma função. A única exigência é que o locatário seja notificado com antecedência, mínima, de 30 dias.
Até o momento temos que a locação deve ser feita por escrito e ter prazo de 30 meses. Entretanto apenas esses dois requisitos não bastam, é necessário que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado. Ou seja, para que o locador possa denunciar a locação o prazo de 30 meses tem que ter findo e o locatário permaneça na posse do imóvel. O que nas palavras populares chamam, equivocadamente, de “sem contrato”.
O termo é equivocado porque, apesar do tempo acordado ter finalizado, as demais cláusulas contratuais continuam vigentes, elas não perdem a validade. Apenas não há mais data certa para que o locatário desocupe o imóvel.
Já uma outra hipótese onde pode ocorrer a denúncia vazia é em caso de contrato verbal ou escrito que tenha prazo inferior a 30 meses. Apesar de parecer mais atrativa por ter prazo menor que a hipótese anterior, o locador só poderá denunciar a locação se o prazo ininterrupto desta for maior que cinco anos. Ou seja, independentemente do prazo inicial estipulado, para que o locador retome o imóvel imotivadamente a locação tem que somar cinco anos. Com esse último requisito a hipótese anterior mostra se melhor para o locador, que poderá retomar seu imóvel antes de cinco anos.
Em suma, a denúncia vazia é a faculdade do locador de reaver seu imóvel residencial alugado sem que haja um motivo aparente. E a lei expressamente prevê duas possibilidades, e a principal diferença entre elas é o tempo de contrato ajustado e a sua forma
De todo modo, cada locador tem seus objetivos e cada contrato suas peculiaridades, devendo ser analisado caso a caso para que não haja surpresa ao final da locação.
